文林苑省思：未來都更修法建議
文/張金鶚｜政大地政系特聘教授‧責任編輯/何旻燁
文林苑都市更新案造成王家、建商、政府、及社會四輸的局面，檢討文林苑事件除了檢討過去各方的缺失外，重要的是如何避免重蹈覆轍，更重要的是如何藉此事件，促使未來都市更新的推動更週延順利，產生正面的效應，而非將都更污名化，造成未來都市更新更難推動，甚至停擺！
文林苑事件的省思最大共識是對目前都更條例應在短期內積極修法，根本解決當前及未來都更困境，思考未來都市更新修法方向，則必須兼顧地主權益與推動都更兩個重點，兩者皆不宜偏廢。
建議未來都更條例修法方向至少有下列12點內容供社會大眾參考：
1. 都更範圍（事業概要）劃定方面：
（1）提高同意比例由原先的1/10到5/10;
（2）必須以書面通知所有地主；
（3）對未參加都更公聽會的地主，必須以書面資料告知確認並提供申訴管道。
2. 建立非營利專業組織（NGO)參與都市更新法制化：
（1）建立都更NGO的組織規範，其中成員應包括建築師、估價師、地政士、律師、及都市計畫技師，並經政府認証，同時接受考核；
（2）訂定都更NGO協商的法定程序。
3. 都市更新三家估價師選定須由實施者、地主、及估價師公會三方指定。
4. 在不影響個人隱私權情況下，政府必須提供都更資訊給權利關係人。
5. 不同意參與都更者，必須提供書面意見。
6. 不同意者視情况得以排除在劃定都更範圍外：
（1）經過至少三次NGO協商程序，仍然不願參與；
（2）不影響其他人的都更推動。
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7. 不同意者得透過整建維護方式，不必拆屋，也不必排除在都更範圍外。
8. 提高更新事業計畫同意比例到9/10。
9. 都更同意者如有特殊情況者（如：脅迫、詐欺）得反悔。
10. 建立都更法院外仲裁（ADR)機制：
（1）建立都更ADR組織規範；
（2）針對不同意參與者經事前法定協商程序後，若仍不願意參與，須要求進行法院外仲裁。
11. 地上物完全拆除後方得申請建築執照，始得預售。
12. 須經上述協商、仲裁及審議後，仍表不同意者，必須經法院判決，並由法院代為執行拆除。
都市更新本來就不是一件容易的工程，都市更新更沒有白吃的午餐，惟有地主積極的參與都市更新，才能夠了解並保障自己的權益。期待文林苑事件能讓各方冷靜反省，都市更新是未來必走之道，如何尊重並保障地主權益不容輕忽，上述修法建議，希望能回應文林苑的教訓，使台灣都市更新更為圓滿，邁向都市更新的成熟公民社會。
